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Dienstbarkeit (Servitut)

Ein Landwirt möchte zur besseren Ausnützung seiner Maschinen zwei größere Wiesengrundstücke kaufen. Nach Einsicht im Grundbuch sagt ihm der Notar, dass diese Grundstücke mit Dienstbarkeiten belastet sind. Was bedeutet das? Unter Dienstbarkeit oder Servitut versteht man ein beschränktes dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Der Eigentümer dieser Sache ist verpflichtet, etwas zu dulden oder zu unterlassen. Der Berechtigte ist zu schonender Ausübung verpflichtet. Dienstbarkeiten können ersessen werden oder infolge der Nichtausübung verjähren.

Die Dienstbarkeit an einer Liegenschaft wird Grunddienstbarkeit genannt und dient der besseren Nutzung des begünstigten Grundstückes zu Lasten eines anderen Grundstückes. Beispiele: Bei der Dienstbarkeit der Benutzung einer Wasserquelle duldet der Eigentümer des Quellgrundstückes, dass der Eigentümer eines anderen Grundstückes das Wasser aus dieser Quelle für sich entnimmt. Bei der Felddienstbarkeit (oder Wegerecht) hat ein bestimmter Grundeigentümer das Recht, fremde Grundstücke zu überqueren, Vieh darüber zu treiben oder mit einem Fuhrwerk darüber zu fahren. Dienstbarkeiten können im Grundbuch eingetragen sein, können jedoch auch unabhängig von einer Grundbucheintragung bestehen.

Persönliche Dienstbarkeiten stehen ganz bestimmten Personen zu, denen ein Vorteil verschafft werden soll. Dieses Recht endet daher spätestens mit dem Tod des Berechtigten.

Simultanpfandrecht

Hier werden für dieselbe Forderung mehrere Liegenschaften verpfändet. Bei  Simultanpfandrechten wird eine Liegenschaft als Haupteinlage bezeichnet, hier  werden alle das Pfandrecht betreffende weiteren Eintragungen vorgenommen.  Die weiteren Liegenschaften erhalten die Bezeichnung Nebeneinlage, wobei in  allen Einlagen eine gegenseitige Verweisung stattfindet. Die Eintragungsgebühr bei Simultanpfandrechten ist nur einmal zu entrichten, wenn gleichzeitig um die Verbücherung angesucht wird.

Einheitswert

Ein Vater möchte seinem Sohn ein Grundstück zur Errichtung eines Eigenheimes schenken. Wie wird der Wert dieser Schenkung bemessen? Bei der Schenkung und Vererbung von Immobilien ist der Einheitswert von großer Bedeutung, weil bei der Übertragung der Immobilie der jeweilige Geschenknehmer bzw. Erbe eine Grunderwerbsteuer einmalig zu entrichten hat. Diese Steuer beträgt entweder 2 oder 3,5 % vom 3-fachen Einheitswert. Der Einheitswert ist ein vom Finanzamt festgesetzter Wert. Die Höhe dieses Einheitswertes ist in der Regel um ein Vielfaches niedriger als der tatsächliche Verkehrswert. Der Einheitswert dient bei Schenkung und Vererbung von Immobilien der Berechnung der Grunderwerbsteuer sowie eventueller sonstiger Abgaben.

Nach den steuerlichen Bewertungsvorschriften (Bewertungsgesetz) in größeren Zeitabständen (Hauptfeststellungen) durch die Finanzämter ermittelter Wert von wirtschaftlichen Einheiten (land- und forstwirtschaftliche Betriebe, gewerbliche Betriebe bebaute und unbebaute Grundstücke etc.) welche als Bemessungsgrundlage für verschiedene Abgaben wie z.B. Vermögensteuer, Bodenwertabgabe, Grundsteuer, Erbschafts- und Schenkungssteuer dient. Wenn zwischen den Hauptfeststellungen bedeutsame Änderungen des Wertes (z.B. Zubau), der Art (z.B. Errichtung eines Gebäudes auf einem bisher unbebauten Grundstück) oder der steuerlichen Zurechnung (z.B. Änderungen der Eigentumsverhältnisse durch Verkauf) eintreten, wird der Einheitswert neu festgestellt (Fortschreibung).

Geh- und Fahrtrecht

Beim Kauf eines unbebauten Grundstückes stellt der Käufer fest, dass zwar eine Zufahrtstraße zu diesem Grundstück vorhanden ist, diese aber über das Grundstück eines Nachbarn verläuft. Was muss der Käufer nun beachten?

Beim Kauf eines Grundstückes ist unbedingt zu überprüfen, ob eine Zufahrt zu einer öffentlichen Straße gegeben ist. Dies ist nicht immer der Fall. Eine Ersatzlösung besteht darin, dass die Zufahrt über das Grundstück des Nachbarn vertraglich geregelt und auch im Grundbuch eingetragen wird. Dieses vertraglich vereinbarte Recht wird Geh- und Fahrtrecht genannt. Durch die Grundbuchseintragung wird es verdinglicht - das heißt, das Recht gilt nicht nur für eine bestimmte Person, oder für den jeweiligen Eigentümer des berechtigten Grundstückes.
Das Geh- und Fahrtrecht zählt zu den häufigsten Servituten (Dienstbarkeiten)

Grunderwerbsteuer

Ein junges Ehepaar will sich eine Eigentumswohnung kaufen. Fallen beim Kauf zusätzliche Steuern an?

Bei jeder Übertragung von Immobilien fällt eine Grunderwerbsteuer als Übertragungssteuer einmalig an. Der Steuersatz beträgt 2% oder 3,5%, je nach Verwandtschaftsverhältnis zwischen den Beteiligten. Bei Kaufverträgen wird die Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis berechnet.

Trotz Abschaffung der Schenkungssteuer ist auch bei Schenkungsverträgen die Grunderwerbsteuer zu entrichten. In diesem Fall wird die Grunderwerbsteuer vom dreifachen Einheitswert der Immobilie berechnet. Die Höhe dieses Einheitswertes ist in der Regel ein Bruchteil des tatsächlichen Verkehrswertes.

In den meisten Fällen der Liegenschaftsübertragung kann die Steuer vom Notar selbst berechnet und direkt an das Finanzamt abgeführt werden. Dies hat den Vorteil, dass die Eintragung im Grundbuch rascher erfolgen kann.

Kaufanbot

Beim Kauf einer Immobilie wird vom Verkäufer oft verlangt, dass der Käufer ein schriftliches Kaufanbot unterschreibt, noch ehe der endgültige Kaufvertrag unterzeichnet wird. Welche Gründe hat das?

Ein Kaufanbot ist die förmliche Erklärung, z.B. eine bestimmte Immobilie zu einem bestimmten Preis von einem bestimmten Verkäufer zu kaufen. Im Gegensatz zum Kaufvertrag ist das Kaufanbot eine einseitige Erklärung des Käufers, welche vom Verkäufer noch nicht angenommen wurde. Durch diese Erklärung bindet sich der Käufer für eine bestimmte Zeit, diese Immobilie zu diesen Bedingungen zu kaufen. Ein Kaufanbot eines Käufers ist für den Verkäufer dann von besonderer Bedeutung, wenn er mehrere Interessenten für den Kauf einer Immobilie hat.
Mit einem Kaufanbot bindet sich der Käufer für eine bestimmte Zeit.

Eigentümerpartnerschaften

Lebensgefährten besitzen gemeinsam eine Eigentumswohnung. Eines Tages stirbt der eine von den beiden. Testament hatte er jedoch keines erstellt. Hat der überlebende Partner nun überhaupt einen Anspruch auf die Eigentumswohnung?

Bis vor wenigen Jahren war es nur Ehegatten möglich, eine Eigentumswohnung gemeinsam zu kaufen. Die 2002 eingeführte „Eigentümerpartnerschaft“ kann jedoch von zwei beliebigen Personen begründet werden. Lebenspartnern ist es daher möglich, gemeinsam eine Eigentumswohnung zu erwerben.

Im Todesfall haben Lebensgefährten grundsätzliche kein gesetzliches Erbrecht. Wenn jedoch zwei Personen gemeinsam eine Eigentumswohnung besitzen, gibt es eine Sonderregelung. Kraft Gesetzes fällt der Anteil des verstorbenen dem überlebenden Miteigentümer zu. Allerdings hat dieser eine Ausgleichszahlung an die Erben zu leisten, die durch letztwillige Verfügungen des anderen Partners oder durch Schenkung auf den Todesfall erlassen werden kann. Die Höhe dieser Zahlung hängt dabei davon ab, ob man verheiratet ist und ob Kinder vorhanden sind.Die verbundenen Anteile einer Eigentümerpartnerschaft dürfen nur mehr gemeinsam beschränkt oder belastet werden.

Tipp!

Bei bereits bestehendem Wohnungseigentum kann der im Grundbuch eingetragene Partner die Hälfte der Eigentumswohnung an seinen Partner übertragen.


Tipp!
Bei bereits bestehendem Wohnungseigentum kann der im Grundbuch eingetragene Partner die Hälfte der Eigentumswohnung an seinen Partner übertragen.
 
Ersitzung
Ein Wiesengrundstück wird seit jeher vom Nachbarn ab und zu als Fußweg benützt, weil er damit einfacher und schneller von seinem Haus in das Ortszentrum kommt. Der Wiesengrundstücksbesitzer erhebt dagegen Einspruch. Hat er damit eine Chance?
Immer wieder kommt es vor, dass man ein Recht seit Jahren ausübt, ohne zu wissen, wie dieses Recht eigentlich entstanden ist. Gerade bei Geh- und Fahrtrechten ist es nicht selten der Fall, dass diese irgendwann entstehen, ohne dass der Grundstückseigentümer dagegen Einspruch erhebt. Spätestens wenn dieses Recht dreißig Jahre lang in gutem Glauben ausgeübt worden ist, ohne dass jemand dagegen Einspruch erhoben hat, spricht man von einem ersessenen Recht, also von einer Ersitzung. So kann es zum Beispiel auch vorkommen, dass man sich das Eigentum an einem Grundstück(steil) ersitzt, indem man diesen über einen langen Zeitraum (30 Jahre) in gutem Glauben – in der Meinung, an sie dazu berechtigt – benutzt hat. Die genauen Voraussetzungen sind im Einzelfall jedoch noch zu prüfen.
 
Grundbuch
In einer Zeitung ist eine Eigentumswohnung zum Verkauf angeboten. Wie kann man feststellen, wer tatsächlich Eigentümer dieser Wohnung ist?
Das Grundbuch ist ein elektronisches Register, das bei den Bezirksgerichten geführt wird. In diesem Register ist der Eigentümer eines bestimmten Grundstückes, einer bestimmten Eigentumswohnung oder eines bestimmten Hauses eingetragen. Dies ist beim Verkauf einer Immobilie wichtig, da somit festgestellt werden kann, wer der Verkäufer ist.
Zusätzlich erleichtert das Grundbuch für den jeweiligen Eigentümer der Immobilie die Aufnahme eines Kredites. Durch die Eintragung des Kredites als Pfandrecht wird jene Sicherstellung gegeben, die erforderlich ist, damit eine Bank den Kredit auch tatsächlich gewährt. Das Grundbuch ist öffentlich – ein Grundbuchsauszug ist auch bei jedem Notar erhältlich.
Aber auch besondere Eigenschaften einer Immobilie sind im Grundbuch ersichtlich. So zum Beispiel, die Grundstücksfläche, ob eine andere Person als der Eigentümer berechtigt ist, die Immobilie zu benutzen (Fruchtgenussrecht) oder ob das Grundstück als Bauplatz gewidmet ist. Für den Fachmann sind die Informationen aus dem Grundbuch sehr aufschlussreich. Und besonders wichtig ist dabei, dass alle Eintragungen in diesem Register öffentlichen Glauben genießen – das bedeutet, dass sich jeder auf die Richtigkeit der Eintragung im Grundbuch verlassen kann.
 
Grundverkehrsgesetz
Ein türkischer Staatsbürger möchte eine Eigentumswohnung kaufen. Der Notar erklärt ihm, dass dazu die Zustimmung der Bezirksgrundverkehrskommission notwendig ist. Wodurch ist das begründet?
Eine der Aufgaben des Grundverkehrsgesetzes ist es, das öffentliche Interesse an der Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch Ausländer zu wahren. Bürger eines Mitgliedstaates der Europäischen Union sind dabei Inländern gleichgestellt und werden daher nicht als Ausländer betrachtet. Die Genehmigung wird dabei von der Bezirksgrundverkehrskommission erteilt, insoweit nicht die öffentliche Ordnung, die Sicherheit, kulturelle oder sozialpolitische Interessen des Staates beeinträchtigt werden. Ob die Genehmigung erteilt wird, ist daher von Fall zu Fall zu beurteilen.
 
Nebenkosten beim Immobilienkauf
Ein junger Mann möchte seine Ersparnisse in ein Grundstück investieren. Der Kaufpreis beträgt genauso viel, wie er auf seinem Sparbuch hat. Kann er das Grundstück daher ohne Bedenken kaufen?
Beim Kauf einer Immobilie ist darauf zu achten, dass abgesehen vom Kaufpreis auch Nebenkosten anfallen, die bis zu 10% des Kaufpreises betragen können.

Die wichtigsten Nebengebühren sind:
•    Maklerprovision: Für die Vermittlung eines Kaufvertrages müssen sowohl der Käufer als auch der Verkäufer der Wohnung bzw. des Grundstückes eine
     Provision bezahlen.
•    Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5% des Kaufpreises. Wenn Sie eine Immobilie von bestimmten nahen Verwandten kaufen,
      beträgt sie  nur 2%.
•    Grundbuchsgebühr: Für die Eintragung des Eigentumsrechtes ins Grundbuch ist eine Gebühr von 1,1% des Kaufpreises und für die Eintragung
     eines allfälligen Pfandrechtes ins Grundbuch eine Gebühr von 1,2% des Pfandrechtsbetrages zu entrichten.
•    Vertragserrichtung und Unterschriftsbeglaubigung: Die Höhe richtet sich einerseits nach dem Kaufpreis und hängt andererseits vom Arbeitsaufwand ab.
     Der Notar gibt Ihnen beim Erstgespräch Auskunft über die zu erwartenden Kosten.  Download Nebenkostenübersicht

Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht schränkt den Eigentümer in der Verfügung über seine Liegenschaft ein. Er kann daher die Sache nicht beliebig veräußern, sondern muss sie dem Vorkaufsberechtigten zu den gleichen Bedingungen anbieten, wie sie ein Dritter bietet. Dieses Anbot hat schriftlich zu erfolgen. Der Berechtigte muss die unbewegliche Sache binnen 30 Tagen nach geschehener Anbietung einlösen. Nach Ablauf dieser Zeit ist das Vorkaufsrecht erloschen. Das Vorkaufsrecht kann nicht an einen Dritten oder auf die Erben des Berechtigten übertragen werden. Erst nachdem der Vorkaufsberechtigte von dem Anbot der Einlösung keinen Gebrauch gemacht hat, kann die Liegenschaft an einen Dritten veräußert werden. Wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde, gilt das Vorkaufsrecht nur beim Verkauf der Liegenschaft, nicht jedoch auch bei anderen Arten der Veräußerung (zB Schenkung, Übergabe). Das Vorkaufsrecht erlischt somit nach dem Tod des Berechtigten, bzw. nach Ablauf einer vereinbarten oder gesetzlichen Frist. Es kann daher durch Vorlage einer Sterbeurkunde gelöscht werden.

 

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