Die Besteuerung von Gewinnen aus der Veräußerung vom Verkauf von Immobilien (Immobilienertragssteuer ) von privaten Grundstücken hat sich 2012 grundlegend geändert. Bis dahin gab es die sogenannte Spekulationsfrist von 10 Jahren. Gewinnbringende Immobilienverkäufe außerhalb der Frist waren steuerfrei während innerhalb der Frist die Einkommensteuer mit dem vollen Steuersatz schlagend wurde. Seit 1. April 2012 unterliegen Gewinne aus der Veräußerung privater Immobilien immer der sog Immobilienertragsteuer (= Immo-ESt). Die Besteuerung erfolgt nicht mit dem regulären Einkommensteuertarif, sondern mit einem Sondersteuersatz. Dieser beträgt 30%.
Für Zwecke der Immo-ESt sind unter dem Begriff „Grundstück“ Grund und Boden samt Gebäude, Eigentumswohnungen und grundstücksgleiche Rechte wie z.B. Baurechte zu verstehen. Anlässlich der Einführung der Immo-ESt wurden Übergangsregelungen für Liegenschaften vorgesehen, für die die Spekulationsfrist in diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen war und deren Verkauf daher steuerfrei gewesen wäre („Altgrundstücke“). Schon vor Einführung der ImmoESt bekannte Steuerbefreiungen, wie die Hauptwohnsitzbefreiung und Herstellerbefreiung sind weiterhin vorgesehen.
Die Einhebung/Abfuhr der Immobilienertragsteuer im privaten Bereich erfolgt wie bei der Grunderwerbsteuer grundsätzlich durch Parteienvertreter wie (Notare oder Rechtsanwälte).
Immobilienertragsteuer Allgemein
Seit dem 1. April 2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht. Die Spekulationsfrist von grundsätzlich zehn wurde abgeschafft.
Als Grundstücke gelten
• Grund, Boden
• Gebäude (inklusive Eigentumswohnungen) und
• grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte).
Die bisherige zehnjährige Spekulationsfrist hat noch so eine Bedeutung, als für „Alt-Grundstücke“, das sind die meisten vor dem 31. März 2002 angeschafften Grundstücke, normalerweise nur eine moderate Einkommensteuer von 4,2 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 3,5 Prozent) des Veräußerungserlöses anfällt.
Von der Immobilienertragsteuer erfasst sind nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge. Nicht steuerrelevant ist grundsätzlich die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft, da es hier keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung gibt und somit kein Veräußerungsgewinn entsteht. Daher fällt bei Schenkungen und Erbschaften grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an es sei den diese werden vom Erben oder Beschenkten veräussert.
Von der Besteuerung ausgenommen bleiben weiterhin insbesondere der Hauptwohnsitz der Veräußerin/des Veräußerers sowie selbst hergestellte Gebäude.
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