Voraussetzungen für touristische Vermietung

Voraussetzungen für touristische Vermietung bzw. Airbnb in Österreich und Oberösterreich

Die wichtigsten Voraussetzungen sind:

Sie müssen die Vermietung überhaupt dürfen

  • Eigentümer: Prüfen Sie, ob Wohnungseigentumsvertrag, Hausordnung oder Widmung eine touristische Nutzung einschränken.
  • Mieter: Sie benötigen in der Regel die Zustimmung des Vermieters. Bei Genossenschafts- oder Gemeindewohnungen ist eine touristische Untervermietung meist unzulässig.

    Baurecht und Flächenwidmung
    Je nach Gemeinde kann die kurzfristige touristische Vermietung durch Flächenwidmung oder Bebauungsplan eingeschränkt sein. Vor allem bei Wohnungen sollte daher vor Beginn bei der Gemeinde nachgefragt werden, ob die Nutzung zulässig ist.

    Gewerberecht
    Entscheidend ist, ob Sie lediglich Wohnraum vermieten oder eine Beherbergung anbieten:Reine Wohnraumüberlassung (ohne wesentliche Zusatzleistungen) ist häufig kein Gewerbe.

    Beherbergung mit Leistungen wie regelmäßiger Reinigung, Bettwäschewechsel, Frühstück oder hotelähnlichem Service kann eine Gewerbeberechtigung (Gastgewerbe) erfordern. Die Abgrenzung erfolgt immer nach den Umständen des Einzelfalls.

    Meldepflicht und Ortstaxe in Oberösterreich

  • Gäste müssen ordnungsgemäß erfasst werden.
  • Die Ortstaxe ist von den Gästen einzuheben und an die Gemeinde abzuführen.
  • Private Kurzzeitvermietungen bis höchstens 30 Nächte fallen grundsätzlich unter diese Regelungen. Derzeit beträgt die allgemeine Ortstaxe 2,40 € pro Nächtigung, wobei einzelne Tourismusregionen höhere Sätze haben können.Steuern
    Die Einnahmen müssen grundsätzlich versteuert werden:
  • Einkommensteuer
  • gegebenenfalls Umsatzsteuer
  • eventuell Sozialversicherung, wenn die Tätigkeit gewerblich ausgeübt wird.

Besonderheiten in Oberösterreich

  • Anzeige der privaten Gästeunterkunft bei der Gemeinde (je nach Fall erforderlich).
  • Führung eines Gästeverzeichnisses.
  • Einhebung und Abfuhr der Ortstaxe.
  • Einhaltung der Vorgaben des Oö. Tourismusgesetzes.

Praktische Checkliste

Vor der ersten Vermietung sollten Sie prüfen:

  • Eigentümer oder Zustimmung des Vermieters vorhanden
  • Touristische Nutzung laut Widmung/Hausordnung zulässig
  • Gemeinde kontaktieren (Anzeige bzw. Genehmigung erforderlich?)
  • Klären, ob eine Gewerbeanmeldung notwendig ist
  • Registrierung für Ortstaxe und Gästemeldung
  • Steuerliche Anmeldung bzw. Abstimmung mit Steuerberater

Falls Sie eine Eigentumswohnung in Oberösterreich vermieten möchten, kann ich Ihnen auch die typischen Schritte bei der Gemeinde, der WKO und dem Finanzamt in der richtigen Reihenfolge zusammenstellen.